Indicazioni dell’Odg e deliberazioni dell’Assemblea Condominiale

Come è noto, l’art. 66 delle disposizioni di attuazione del c.c., in materia di Assemblea Condominiale, prevede la previa comunicazione dell’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, così da informare preventivamente i condomini sugli argomenti e le questioni da trattare, consentendo loro di informarsi adeguatamente, eventualmente anche attraverso la consultazione e verifica dei relativi documenti e di valutare la stessa eventualità di partecipare.

La riforma del 2013 ha introdotto il terzo comma della norma in questione che prevede espressamente che “in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.”

Ci si chiede se l’indicazione dell’Odg possa in qualche modo condizionare o limitare i lavori dell’assemblea al di là dei temi indicati. In particolare se sia viziata la delibera assunta dall’assemblea ove il relativo punto all’Odg riportato nell’avviso di convocazione recasse la dicitura “comunicazioni” in merito all’argomento in questione, pur avendo poi l’assemblea assunto delle decisioni vincolanti in tal senso, non limitandosi ad essere destinataria di comunicazioni.

La Giurisprudenza (Cassazione civile, sez. II, 10/06/2014, n. 13047) chiarisce che “In tema di condominio negli edifici, affinché la delibera assembleare sia valida, non occorre che l’avviso di convocazione prefiguri lo sviluppo della discussione e il risultato dell’esame dei singoli punti all’ordine del giorno”, specificando che “affinché la delibera di un’assemblea condominiale sia valida, è necessario che l’avviso dì convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificamente gli argomenti da trattare sì da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione. In particolare la disposizione dell’art. 1105 comma 3 c.c. – applicabile anche in materia di condominio di edifici – la quale prescrive che tutti i partecipanti debbano essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare, non comporta che nell’avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell’esame dei singoli punti da parte dell’assemblea” (Cassazione civile, sez. II, 10/02/2010, n. 2999).

L’avviso di convocazione deve, pertanto, solo evidenziare le questioni che saranno oggetto del futuro dibattito, non potendo sicuramente prefigurare l’esito di quest’ultimo. La circostanza quindi che nell’Odg sia stata indicata la parola “comunicazioni” insieme agli argomenti da trattare, è del tutto irrilevante qualora, come nel caso di specie, siano stati trattati in assemblea proprio e soltanto gli argomenti indicati nell’avviso di convocazione, indipendentemente dagli sviluppi della discussione.